电梯维保单位 lift maintenance unit

 

 

 

建设单位 The construction unit

 

 

 

维护保养 maintenance

 

 

 

 

 

 

改造 modification

 

 

4 基本要求

 

 

 

 

 

 

4.1.1.1 电梯安装并检验合格后，施工单位尚未向建设单位移交工程项目，建设单位或工程施工总承包单位双方应明确约定由谁履行电梯使用管理责任。

 

4.1.1.2 电梯安装后，建设单位尚未移交给电梯所有权人的，建设单位为电梯使用单位。

 

4.1.1.3 委托物业服务企业管理的电梯，受委托的物业服务企业为电梯使用单位。

 

4.1.1.4 未委托物业服务企业管理的电梯，属于单一产权所有者自行管理的，该产权所有者为电梯使用单位。

 

4.1.1.5 未委托物业服务企业管理的电梯，有多个所有权人的，应当共同协商确定电梯使用单位；经协商无法确定的，由所在地乡（镇）人民政府、街道办事处协调确定其中 1 个所有权人为电梯安全使用管理的责任人，其他所有权人承担连带责任。

 

4.1.1.6 出租配有电梯的场所，租赁合同中应当约定电梯使用单位；未约定或者约定不明的，电梯所有权人为电梯使用单位。

 

4.1.2 管理机构及人员

 

4.1.2.1 使用单位应设置电梯安全管理机构或配备取得《特种设备作业人员证》的电梯安全管理人员，对电梯进行日常安全管理。

 

4.1.2.2 电梯分布在不同区域或地点的使用单位，应按楼盘、管理区域等单独分别配备至少一名电梯安全管理人员。

 

4.1.2.3 同一使用单位管理的大型物业区域，每四十台电梯应至少配备一名电梯管理人员。 

 

4.1.2.4 采用司机操作的电梯，应配备持证电梯司机，并由持证的电梯司机操作。

 

4.1.2.5 电梯安全管理人员和作业人员应当按照国家有关规定取得相应资格，方可从事相关工作。电梯安全管理人员和作业人员应当严格执行安全技术规范和管理制度，保证电梯安全。

 

4.1.2.6 使用单位应当对电梯安全管理人员和作业人员进行安全教育和培训，保证电梯安全管理员和作业人员具备必要的安全作业知识、作业技能和及时进行知识更新。

 

4.1.3 管理制度

 

 

 

 

a) 相关人员的职责；

 

b) 安全操作规程；

 

c) 日常检查制度；

 

d) 维护保养制度；

 

e) 定期报检制度；

 

f) 电梯钥匙使用管理制度；

 

g) 作业人员与相关运营服务人员培训考核制度；

 

h) 事故的应急救援预案与应急救援演习制度；

 

i) 安全技术档案管理制度。

 

4.1.3.4 新楼盘集中装修期间，应制定装修期电梯使用管理规定，对装修期间装修人员、材料、工具等使用电梯做出明确规定。

 

4.1.3.5 管理制度应根据国家法律法规、安全技术规范、技术标准的变化和管理工作需要以及人员变更等情况，随时修订，确保管理制度的合法性、有效性。

 

 

 

4.1.4.1 使用单位变更或维保单位变更时，交接双方应及时办理相关变更交接。

 

4.1.4.2 新建住宅或使用单位变更时，有物业服务企业接收的，向新接收的物业服务企业交接；暂未确定物业服务企业的向业主委员会移交；未成立业主委员会的向所在地乡（镇）人民政府或者街道办事处移交，待使用单位确定后，向新确定的使用单位移交。

 

4.1.4.3 资料交接验收电梯交接验收时，原电梯使用单位或维保单位须向接收单位移交完备的电梯资料，移交资

 

料内容参照附录 A 执行。

 

 

4.1.4.4.1 电梯的交接验收过程中，接收方应组织人员参与现场验收电梯，移交方应积极配合交接，验收内容全程记录并签字确认，交接资料由双方存档。

 

4.1.4.4.2 电梯轿厢、厅门三角钥匙及盘车工具（随装箱单数量移交且不得少于每梯一套）、电梯随机备品等应同时移交。

 

4.1.4.4.3 交接过程中发现属移交方问题的，移交方应积极配合整改处理。

 

4.1.4.4.4 交接过程中接管方发现电梯存在安全隐患或明显质量问题，接管方有权要求再次对电梯进行检测。

 

4.1.4.4.5 交接期间，电梯移交方对电梯使用安全负责，直至交接相关方全部签字确认，完成

 

 

 

 

4.1.5.1 住宅电梯正常运行、安全管理、维护保养、检验检测、安全评估、电梯安全责任险等日常费用在物业公司收取的物业费或实际管理人筹集的管理费中列支。

 

4.1.5.2 重大修理、改造、更新费用，电梯使用单位和业主委员会应当及时组织落实，业主应当履行资金筹集义务。所需资金按照以下方式筹集：

 

a) 已建立住宅专项维修资金的，所需资金应按照相关规定在住宅专项维修资金中列支；

 

b) 未建立住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金不足的，业主对费用承担有约定的，按照约定执行；没有约定或者约定不明确，由所在地乡镇人民政府（街道办事处）组织电梯使用单位、业主代表、社区（居委会）等协商确定。

 

4.1.5.3 与电梯使用相关的费用应当单独立账。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置每半年公布 1 次电梯运行维护费用支出情况。

 

 

 

 

a) 机房环境：门窗、门锁完好、机房卫生符合规范要求；照明、通风、防潮设施完好；紧急救援设施完好；消防设施配置完备且符合规范。

 

b) 电梯附属设施设备：救援工具齐全、摆放位置规范；电梯报警装置工作正常；电源供电正常。

 

c) 井道：井道内应设置永久性电气照明装置；厅门背面清楚标明楼层数。

 

d) 底坑：地面光滑平整；无漏水或渗水；配置电梯专用集水井；安装简易爬梯；照明设施完好。

 

4.1.7 选择维保单位

 

 

4.1.7.1 选择电梯维保单位，应该对电梯维保单位的修理资质、行业信誉、技术力量、业绩 、备品配件保障能力、报价等进行综合评估，择优选定。

 

4.1.7.2 维保合同应包括以下内容：

 

a) 维保的内容和要求；

 

b) 维保的时间频次与期限；

 

c) 维保单位和使用单位双方的权利、义务与责任；

 

d) 约定维保电梯数量及维保单价或总价；

 

e) 维保公司应急响应时限；

 

f) 禁止将维保工作分包、转包的规定。

 

 

4.2 业主责任义务

 

 

 

 

 

4.2.2 有偿使用责任。按时足额缴纳物业服务费或管理费; 按照规定归集、使用、续筹房屋专项维修资金，承担电梯运行、日常管理、维护保养、改造、修理、检验检测、安全评估等所需费用。

 

4.2.3 监督举报责任。业主、业主大会、业主委员会应当监督物业服务企业的电梯安全使用管理工作，监督电梯维护保养单位的电梯维护保养工作，参与涉及电梯管理、修理、改造、更新等事务的协商表决，举报投诉未履行责任的电梯使用管理单位和维保单位。业主、业主委员会对电梯安全现状、使用管理有异议，或与使用管理单位、维保单位产生纠纷时，可以聘请第三方机构对电梯相关问题进行分析评价。

 

5 使用管理

 

 

5.1 使用登记

 

 

以上特种设备安全监察机构办理注册登记手续。办理注册登记时，应当提供以下资料：a)《特种设备注册登记表》；

 

b) 安装监督检验报告；

 

c) 与维修保养单位签订的维修保养合同，或者是制造企业对新增电梯提供免费维修保养的证明文件；

 

d) 相关的特种设备作业人员证书；

 

e)安全管理制度目录。

 

5.1.2 停止使用电梯或者电梯使用单位发生变更的，电梯使用单位应当在三十日内向原登记部门办理报停、变更登记手续。

 

5.1.3 报废或者转让电梯的，电梯使用单位应当在三十日内向原登记部门办理注销、变更登记

 

 

5.1.4 所有权多方共有或单方所有权多方使用的电梯在办理使用登记和登记变更时，应通过书面协议形式落实电梯使用单位，明确授权。

 

5.2 定期检验

 

5.2.1 使用单位应制定和实施电梯定期检验计划。在用电梯应当在电梯使用标志所标注的下次检验日期届满前 1 个月向特种设备检验机构提出定期检验申请。

 

5.2.2 报检前，使用单位应督促、监督维护保养单位进行自行检查，并确认自检结果，提供定期检验所需资料。

 

5.2.3 在特种设备检验机构实施检验工作时，使用单位应提供检验所需工作条件和环境，积极配合检验。

 

5.2.4 相关单位应根据特种设备检验机构提出的整改意见要求及时完成整改并提出复检申请。

 

5.3 日常巡视和自行检查

 

5.3.1 使用单位应落实人员，参照附录B内容，每日进行电梯的日常巡视，并做好巡视记录。

 

5.3.2 使用单位应制定和落实电梯月度自行检查计划，并参照附录C内容进行定期自检，做好自检记录。

 

5.3.3 使用单位应加强对电梯紧急报警装置的检查，确保畅通，发现问题及时组织整改。

 

5.3.4 使用单位的安全管理人员在日常巡查、自检过程中发现电梯运行事故隐患需要停止使用的，有权作出停止使用的决定，并立即报告电梯维保单位和本单位负责人。

 

5.3.5 新楼盘集中装修期，应按照装修期电梯使用管理规定，加强巡查，安排专人进行管理。

 

5.4 维修保养监督

 

5.4.1 使用单位应监督电梯维保单位的维修保养工作，监督电梯维保单位按照安全技术规范、维保计划、维保合同约定内容对电梯进行维修保养，并参照附录D，附录E内容在维修保养、故障修理等工作记录上进行签字确认。

 

5.4.2 使用单位应对电梯维保人员持证情况进行监督管理。禁止未持证人员参与电梯维保工作。

 

5.4.3 使用单位应督促维保单位在维修保养过程中做好安全防护措施。

 

5.4.4 使用单位应定期对电梯维保单位的维修保养工作进行评估。

 

5.4.5 使用单位应监督电梯维保单位定期将电梯的安全状况、维护保养情况等信息在小区内向业主公示。

 

5.4.6 电梯维修保养单位变更时，使用单位应做好相关衔接工作，确保有相应许可资质单位对电梯提供不间断的专业维修保养。

 

 

5.5 修理、改造、更新管理

 

 

5.5.1 电梯重大修理或改造、更新，使用单位应配合业主委员会或施工单位完成以下事项：

 

a) 根据电梯现状及业主的意见，制定电梯重大修理或改造、更新方案和维修资金使用方案并提交业主委员会。

 

b) 协助业主委员会和相关业主以书面表决形式通过电梯重大修理或改造、更新方案和维修资金使用方案，并在小区内显著位置对方案进行公示。

 

c) 受业主委员会或相关业主委托办理维修资金使用备案。

 

d) 协助业主委员会与施工单位签订施工合同。

 

e) 在施工期间，督促施工单位进行施工告知，参与施工现场的监督管理。

 

f) 工程竣工后，协助办理相关备案。

 

5.5.2 电梯更新、大修、改造完成后，电梯使用单位应参照附录A规定内容，收集相关资料归档

 

 

5.6 安全标识

 

使用单位应当在电梯轿厢内或者出入口的显著位置张贴电梯安全标志、安全警示标志、乘梯注意事项、应急救援号码、电梯使用单位和维护保养单位相关信息，并保持完好。电梯内张贴的图片或广告禁止覆盖安全标识，电梯轿厢及出入口安全标志参照附录 F 要求张贴。

 

5.7 钥匙管理

 

5.7.1 使用单位应设置专人管理三角钥匙、机房钥匙、控制柜钥匙、操纵盘钥匙、司机钥匙等与电梯相关的钥匙，并对电梯相关的钥匙进行分类标示保管。

 

5.7.2 电梯使用单位应对电梯相关的钥匙的移交、借用、报废进行登记、记录。

 

5.7.3 禁止非专业人员私配、使用与电梯相关的钥匙。

 

5.8 应急管理

 

5.8.1 使用单位应依照本单位的实际情况设置应急组织机构，明确应急组织机构中各小组或个人的工作任务及职责，建立应急保障通讯系统。

 

5.8.2 使用单位应急组织机构应根据本单位的实际情况编制应急预案。应急预案应包括应急组织机构及职责、应急预案体系、事故风险描述、预警及信息报告、应急响应、保障措施、应急预案管理等内容。

 

5.8.3 电梯使用单位应急组织机构应组织对人员密集的住宅小区每年至少进行一次联合救援演练。对于新接手的物业管理单位或电梯维修保养单位应在 3 个月内完成一次联合救援演练。

 

5.8.4 使用单位现场人员在在接到乘客被困报告后 5 分钟内通知维护保养单位采取措施实施救援，并与乘客保持沟通，持续做好乘客安抚工作，上报单位负责人。单位负责人应启动应急救援预案组织排险、救援。电梯使用单位现场人员应设置警戒区域严禁无关人员进入。

 

5.8.5 发生乘客被困救援超过 2 小时或接到现场人员报告人员伤亡事故时，使用单位负责人应形成满足附录 G 格式书面事故报告，于 1 小时内采用传真、电子邮件等形式报告电梯所在地县级负责电梯安全监督管理的部门，并且在其后予以电话确认。特殊情况下可以直接采用电话方式报告事故情况，但是应在 24 小时内补报文字材料。

 

5.9 安全技术档案管理

 

5.9.1 使用单位应当按照一梯一档规定建立电梯安全技术档案。

 

5.9.2 电梯技术档案应当符合附录 A 包括电梯设计资料、电梯制造资料、电梯安装资料、电梯改造、重大修理资料、电梯使用资料。

 

5.9.3 使用单位的日常检查与使用状况记录、电梯维护保养单位的日常维修保养记录、电梯维护保养单位的年度自行检查记录或者报告、应急救援演习记录，定期检验报告，设备运行故障记录至少保存 2 年，其他资料应当长期保存。

 

5.9.4 使用单位变更时，应当随机移交安全技术档案。

 

5.10 停止运行

 

 

 

a) 发生地震、火灾等灾害；

 

b) 电梯和电梯附件受潮，以及安装电梯和附件的机房、井道、底坑等场所进水或严重受潮；

 

c) 发现安全装置、安全附件、安全开关、安全触点等发生误动作，厅、轿门工作异常；

 

d) 电梯发生事故或存在事故隐患；

 

e) 接到电梯维修保养单位因发现事故隐患而发出的电梯应停止运行的书面通知时；

 

f) 监督检验或定期检验结论为不合格；

 

g) 5.10.2 在检验有效期内电梯停用 3 个月及以上，需重新投入使用的电梯，在投入使用前未委托电梯维修保养单位或其它相应资质单位对电梯进行检查、修复或安全性能确认，出具书面结论的。

 

6 禁止

 

 

6.1 使用单位禁止使用下列电梯

 

 

a) 国家明令淘汰和已经报废的电梯；

b) 无电梯制造许可证单位制造的电梯；

 

c) 非法安装、改造、修理的电梯；

 

d) 投入使用 30 日后，仍未办理使用登记和取得登记证书的电梯；

 

e) 进行改造、修理后，按照规定需要变更而未进行变更登记的电梯；

 

f) 未经定期检验或者检验不合格的电梯；

 

g) 未确定使用单位的电梯；

 

h) 未确定维修保养单位的电梯；

 

i) 存在故障，可能危及人身和财产安全的电梯；

 

j) 相关法律、法规明令禁止使用的电梯。

 

 

6.2 乘客在使用电梯时，不得有下列行为

 

 

a) 乘坐明示处于非正常状态的电梯；

 

b) 采用非正常手段开启电梯层门、轿门；

 

c) 拆除、破坏电梯的部件及其附属设施；

 

d) 乘坐超过额定载重量的电梯，超载运送货物；

 

e) 强行阻挡电梯层轿门正常关闭；

 

f) 火灾、地震时乘电梯逃生；

 

g) 其他危及电梯安全运行或者危及他人安全的行为；

 

h) 不宜单独乘坐电梯的特殊人群无人陪同。

 

i) 有上述使用电梯行为，造成他人或自身人身伤害或财产损失的，应承担相应责任。

 

 

 

 

注：1、上述文件如为复印件则应当经制造、安装、改造、重大维修、保养、使用单位加盖公章。

 

2、上述收集管理中标注★为必须收集保存，标注☆为依据实际情况收集保存。

 

3、上述移交管理中标注▲为施工单位必须向使用管理单位移交的资料，标注△原管理单位必须向新管理单位移交的资料。

 

 

 

 

 

 

 

	表 B.1	电梯日常巡视记录表
设备内部编号		品牌		层/站/门	/ /
序				巡视
	巡视项目、内容				备注
号				结果

1 机房清洁，门窗完好，照明正常，温湿度正常

 

2 轿厢照明、风扇工作正常

 

3 轿厢运行时无异常抖动或异常声响

 

4 轿内报警装置、对讲系统工作正常

 

5 轿内显示正常、指令按钮齐全

 

6 操作箱检修门完好

 

7 厅轿门开启、关闭工作正常，安全装置有效

 

8 层楼显示正常

 

9 轿门、层门地坎清洁

 

10 安全注意事项、警示标志齐全清晰

 

11 《电梯使用标志》张贴醒目完好，且在有效期内

 

 

 

 

巡视人员： 日期： 年 月 日

 

 

 

 

使用单位安全管理人员： 日期： 年 月 日

 

 

注：符合要求在检查结果栏内用“√”表示，无此项在检查结果栏内用“/”表示，不符合要求在检查结果栏内用“×”表示。

 

 

 

 

 

 

表 D.1 电梯保养记录表

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

记录人： 日期： 年 月 日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

16

 

 

注：1、圆形安全标志接圆直径不小于 50mm，方形安全标志边长不小于 50mm，三角形高与底边都不用小于 50mm。

 

2、上述文件中标注★为强制按要求粘贴，☆为选择性推荐粘贴。